La locazione abitativa in Italia nel 2026 è caratterizzata da una forte tensione sul mercato e sta vivendo un periodo di forti trasformazioni, dove la carenza di offerta e il caro affitti hanno dato vita a casi limite, paradossi e nuove strette normative.
Indubbio è che nel nostro paese i canoni d’affitto continuano a salire a livello nazionale, sicuramente spinti dalla scarsità di offerta a lungo termine e dalla crescita della popolazione mobile (studenti fuori sede, lavoratori trasfertisti e single).
Il proliferare di case vacanza e locazioni turistiche nelle grandi città e nei poli universitari (che in alcune aree ad alta vocazione turistica incidono significativamente sul parco immobiliare) continua indubbiamente a ridurre gli alloggi disponibili per i residenti, alimentando proteste e richieste di riforme strutturali. Ed è proprio per tali ragioni che il Governo ha posto recentemente in essere una stretta fiscale sugli Affitti Brevi. Il mercato delle locazioni turistiche (stile Airbnb) subisce infatti una forte regolamentazione e chi gestisce queste strutture e oggi deve fare attenzione alle nuove regole fiscali tra le quali si segnalano le seguenti:
- Presunzione d’impresa dal 3° immobile: La soglia per cui scatta l’obbligo di aprire una Partita IVA e l’iscrizione previdenziale è scesa: basta destinare 3 o più appartamenti alle locazioni brevi nel corso dell’anno (anche solo per pochi giorni) per essere considerati commercialmente imprenditori.
- Cedolare Secca differenziata: L’aliquota agevolata al 21% si applica a un solo immobile a scelta del contribuente, mentre per il secondo scatta al 26%.
Sempre con riferimento ai c.d. “Affitti Brevi” si evidenzia una curiosità giuridica. Una recente sentenza ha momentaneamente chiarito un dubbio frequente tra i proprietari: offrire agli inquilini servizi essenziali come la connessione Wi-Fi, le lenzuola pulite, l’aria condizionata o il ferro da stiro non trasforma automaticamente la locazione breve in un’attività alberghiera o imprenditoriale. Tali elementi sono considerati dotazioni standard dell’immobile e non servizi ricettivi complessi (come la somministrazione di pasti).
Ritornando al nostro Belpaese indubbio è che in casi analoghi agire tempestivamente e attraverso gli strumenti previsti dalla legge è il modo migliore per tutelare i propri diritti ed evitare che una vacanza si trasformi in un problema ben più lungo e costoso.
Alla scadenza del periodo concordato, l’ospite è indubbiamente tenuto a lasciare l’immobile. Se continua a occupare la casa vacanze senza il consenso del proprietario, la sua permanenza diventa priva di titolo e può essere contestata nelle sedi competenti.
Va in ogni caso precisato che se l’ospite si rifiuta di lasciare la casa, il proprietario non può procedere autonomamente cambiando le serrature o impedendo l’accesso all’immobile. È invece necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che accerti l’assenza di un titolo legittimo di occupazione e ordini il rilascio della casa.
Una volta ottenuto il provvedimento del giudice, in caso di ulteriore rifiuto, si può procedere all’esecuzione forzata con l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Si tratta di un passaggio fondamentale, perché consente di recuperare il possesso dell’immobile nel rispetto delle garanzie previste dalla legge, evitando iniziative personali che potrebbero esporre il proprietario a responsabilità.
L’occupazione abusiva non comporta però soltanto il mancato rilascio dell’immobile. Molto spesso provoca un danno economico concreto al proprietario, che può essere costretto a cancellare prenotazioni già confermate o a rinunciare a nuovi clienti. In questi casi, oltre alla restituzione dell’immobile, può essere richiesto anche il risarcimento dei danni subiti, purché adeguatamente documentati.