L’incentivo fiscale denominato SUPERBONUS consente una detrazione pari al 110% per numerosi interventi edilizi sugli immobili, un’occasione importante per chi aveva nel cassetto l’idea di provvedere alla ristrutturazione e/o riqualificazione energetica del proprio immobile. Per poter accedere a questo beneficio però devono sussistere delle condizioni imprescindibili definite dal Testo Unico dell’ Edilizia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) che richiede l’assenza di difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi interessati dalle detrazioni e la presenza di tutta la documentazione prevista dalla legislazione vigente.
Il mondo delle detrazioni fiscali nel settore dell’edilizia ha subito una forte “sollecitazione” a seguito dell’emanazione della L. 77/2020 (conversione del DL Rilancio), che mette in campo i cosiddetti “superbonus” e amplia gli scenari connessi alla cessione del credito e allo sconto in fattura ad un ventaglio di interventi ampio e trasversale.
La possibilità di fruire di detrazioni fiscali con aliquota pari al 110% ha scatenato notevoli “appetiti” sia negli impresari edili che nei soggetti beneficiari (tanto i condomini quanto i proprietari di immobili singoli), che possono valutare una serie di interventi per riqualificare interamente gli immobili dal punto di vista architettonico, estetico, strutturale, energetico.
È necessario peraltro prestare attenzione alle condizioni che provocano la decadenza del beneficio fiscale
È doveroso fare alcune riflessioni in merito agli aspetti interconnessi alla L. 77/2020 e alla legislazione in materia di incentivi e detrazioni fiscali, che potrebbero causare brutte sorprese future qualora sussistessero le condizioni per la decadenza del beneficio. La legislazione e le normative di natura fiscale devono infatti “sposarsi” con le disposizioni vigenti di natura urbanistica, architettonica, strutturale, energetica che riguardano gli interventi oggetto di detrazione.
Una prima considerazione sorge a seguito delle disposizioni dettate dal TUE (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.); al Capo III l’art. 49 tratta infatti le “Disposizioni fiscali” con specifico riferimento agli interventi abusivi.
Il suddetto articolo dispone che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
Vengono identificati in dettaglio le possibili difformità inerenti al contrasto con il titolo, che riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Occorre dunque un’attenta analisi preliminare da parte dei professionisti incaricati dal committente di progettare gli interventi di riqualificazione, al fine di verificare e “asseverare” la conformità delle preesistenze a monte della progettazione dell’intervento di riqualificazione.
A titolo esemplificativo e non esaustivo, potrebbero essere presenti delle porzioni dell’immobile realizzate in maniera difforme rispetto i titoli amministrativi o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza relativo titolo autorizzativo ed eventuale pagamento degli oneri connessi. Potrebbero essere presenti delle superfetazioni, ampliamenti “impropri” di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali…si potrebbero ancora elencare numerose difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi di riqualificazione, che potrebbero andare a confliggere con la possibilità di ottenere le detrazioni previste dalla legislazione vigente.
Inoltre potrebbero sussistere delle “carenze” documentali, colmabili qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione e alla normativa vigenti, o delle non conformità in alcuni casi non sanabili preventivamente o solo a seguito di notevoli esborsi per sanzioni e/o importanti interventi sull’immobile.
Sempre l’art. 49 prevede che “è fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa”.
I rischi che corre il beneficiario
Gli effetti potrebbero essere dunque catastrofici; in caso di sussistenza delle condizioni che comportano il decadimento del beneficio delle detrazioni gli utenti beneficiari restano responsabili dei danni, dovendo inoltre restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti. Ed ai rischi collegati alla condizione di legalità dell’immobile, va aggiunto il rischio che la pratica stessa e la documentazione – abitualmente approntata dall’impresa o da suoi professionisti – non siano ben impostate e provochino a loro volta la revoca dei benefici da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Riflettendo dunque sul possibile ammontare delle somme detratte a seguito della fruizione degli incentivi superbonus 110%, è immediato constatare che i “rischi” in gioco sono davvero rilevanti e non vanno assolutamente sottovalutati, risultando molto consigliabile per tutti gli interessati – sia privati che condomini – avvalersi della consulenza di professionisti che padroneggino una normativa complessa, che impone di affrontare insieme questioni legali e questioni tecniche.