“DDL SFRATTI”: Nuove tutele all’orizzonte per i locatori

di Erika Finale

Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza volto a snellire ed abbreviare le procedure cui sono costretti i locatori per rientrare in possesso degli immobili locati a terzi in caso di morosità e/o finita locazione.

Di tale norma si sente francamente l’esigenza, atteso che la normativa vigente prevede farraginose procedure giudiziali ed esecutive dalle tempistiche bibliche che costituiscono un grande disincentivo alla concessione in locazione, soprattutto alle fasce più economicamente deboli.

Al momento il disegno di legge è all’esame del Senato (A.S. 1896) e risulta ancora in fase di assegnazione, ma sia a fronte del notevole clamore mediatico che ha riportato sia della continua collaborazione tra esecutivo e parlamento è estremamente probabile che tale disegno venga convertito in atto avente valore di legge in tempi non particolarmente lunghi.

Pare dunque utile analizzare sin da subito tale norma che, laddove non venga stravolta in sede di approvazione, opererà una riforma che, interessando anche il codice di procedura civile (artt. 142, 148, 474, 543, 605, 608, 657 e ss.), la legge sull’equo canone (Legge. 27 luglio 1978, n. 392), la disciplina delle locazioni abitative (l. 9 dicembre 1998, n. 431) e la normativa sugli alloggi di Edilizia Residenza Pubblica (d.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1035), inciderà sulle note difficoltà dei locatori per ottenere il rilascio degli immobili, producendo significativi miglioramenti.

Una prima novità riguarda l’estensione del novero dei titoli per il caso di immobili occupati senza titolo, prevendo espressamente che chi acquista un immobile occupato senza titolopuò iniziare l’esecuzione forzata per il suo rilascio anche solo in forza “degli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli che costituiscono o trasferiscono il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione, purché trascritti.”

Se questa ipotesi è volta a sanare le occupazioni clandestine di immobili (il caso classico è di chi si è trovato la seconda casa occupata da terzi che hanno sfondato la porta), ancor più rilevante, nella gestione comune è l’introduzione di un nuovo procedimento sommario speciale modellato sulla struttura del procedimento monitorio e qualificato come “Ingiunzione di rilascio per finita locazione” destinato a sostituire l’attuale procedimento di convalida di licenza per finita locazione.

Tale procedimento permetterà di ridurre i tempi giudiziali in quanto prevede:

1. l’emissione di un decreto inaudita altera parte (vale a dire, come per il decreto ingiuntivo, sulla sola richiesta del ricorrente adeguata corredata dalla prescritta documentazione) entro quindici giorni dal deposito del ricorso, con fissazione del rilascio senza dilazione e a decorrere o dalla scadenza del contratto ovvero laddove già scaduto, entro il termine minimo di trenta giorni e massimo di sessanta giorni);
2. laddove il ricorso venga accolto, il decreto sarà automaticamente dotato di provvisoria esecutività e quindi il ricorrente potrà immediatamente notificarlo all’occupante unitamente al precetto di rilascio per poter dar corso all’azione esecutiva;
3. una penale giornaliera predeterminata nell’1% del canone mensile a carico dell’occupante per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell’immobile oltre la data fissata dal Giudice nel decreto;
4. l’opposizione del conduttore dovrà essere tassativamente proposta entro 20 giorni dalla notifica dell’ingiunzione di rilascio ed il Giudice avrà facoltà di sospendere l’esecuzione provvisoria solo su specifica istanza ed a fronte di eccezioni fondate su prova scritta e/o quando ricorrono gravi motivi
5. l’opposizione tardiva (condizionata alla dimostrazione del conduttore di non aver avuto tempestiva conoscenza del decreto per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore) non è più ammissibile decorsi dieci giorni dal primo atto di esecuzione.

A ciò si aggiunga che sono state anche inserite delle modifiche rispetto alle attuali possibilità a disposizione del conduttore disciplinate ex lege di sanare la morosità maturata, vale a dire:

1. i tre mesi di morosità necessari per l’intimazione di sfratto scendono a due;
2. il termine per la sanatoria in udienza passa da 90 a 45 giorni;
3. il termine finale per il pagamento integrale scende da 120 a 60 giorni;
4. dimezzamento delle tempistiche delle proroghe di cui all’art. 56 della Legge Equo Canone (Legge n. 392/1978) che stabilisce modalità e tempistiche attraverso le quali il Giudice fissa la data per il rilascio forzato di un immobile locato nell’ambito di una procedura di sfratto
5. abolizione totale della possibilità di sanatoria tardiva.

Al fine poi di agevolare le comunicazioni e le notificazioni, che spesso comportano importanti allungamenti delle tempistiche, viene altresì introdotta la possibilità per le parti di eleggere, direttamente nel contratto di locazione, un “domicilio digitale speciale […] equiparato a tutti gli effetti al domicilio digitale risultante da pubblici elenchi, limitatamente al rapporto e alle controversie relative al contratto di locazione per cui è stato eletto”

Sempre nell’esigenza di agevolare la celerità ed effettività del rilascio dell’immobile la norma in esame ha espressamente previsto l’esclusione dalla mediazione obbligatoria per i procedimenti per ingiunzione di rilascio, nonché la riduzione alla metà del contributo unificato per l’iscrizione a ruolo del ricorso per ingiunzione di rilascio.

Peraltro vale la pena di osservare che, proprio al fine di scoraggiare i conduttori da eventuali resistenze pretestuose e con finalità chiaramente dilatorie n caso di opposizione e pertanto nell’eventuale conseguente giudizio dovrà procedersi al pagamento del contributo unificato integrale, anziché dimezzato.

Infine viene anche rivista e dettagliata la normativa per l’ipotesi di sfratti ai danni di soggetti vulnerabili, sancendo l’obbligo per l’ufficiale giudiziario di comunicare ai servizi sociali competenti eventuali “la presenza di condizioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità al fine di consentire l’attivazione degli strumenti previsti dalla normativa di settore a salvaguardia dell’unità familiare”.

La norma specifica quindi che, “l’ufficiale giudiziario può differire l’esecuzione una sola volta se la parte esecutata, residente nell’immobile, ha compiuto i settantacinque anni di età o è persona con disabilità grave o è malata terminale. Nello stesso modo procede quando, da almeno un anno prima del giorno fissato nel precetto per l’esecuzione del rilascio, la famiglia anagrafica della parte esecutata che risiede nell’immobile comprende almeno una persona con disabilità grave o malata terminale.”  E comunque anche in tali peculiari ipotesi “Il differimento non può essere superiore a centottanta giorni”.

In conclusione si tratta di una norma che a due indubbi vantaggi.

Da una parte sicuramente riequilibra le posizioni giuridiche di locatori e conduttori in un sistema di diritto che vedeva questi ultimi particolarmente avvantaggiati ed i proprietari particolarmente penalizzati.

D’altra parte, laddove dovessero restare i termini del disegno in sede di approvazione parlamentare, dovrebbe restituire una maggiore fiducia nei locatori di rientrare in tempi più celeri e sicuri nel possesso dei propri immobili in modo da invogliarli a concederli in locazione abitativa, aumentando così l’offerta locatizia, a beneficio anche dei conduttori.

Non resta adesso che attendere il termine dei lavori parlamentari.