L’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha introdotto una delle più significative riforme degli ultimi decenni in materia successoria, intervenendo su un tema che da sempre rappresentava uno dei principali ostacoli alla circolazione degli immobili: la provenienza donativa.
La disciplina previgente, infatti, esponeva gli immobili oggetto di donazione ad un rischio giuridico che si rifletteva inevitabilmente sul mercato. La possibilità che, a seguito della morte del donante, un legittimario leso potesse ottenere non solo la riduzione della donazione, ma anche la restituzione del bene nei confronti dei terzi acquirenti, rendeva tali immobili meno appetibili e, soprattutto, più difficilmente finanziabili dagli istituti di credito.
Non era raro che compravendite già perfezionate incontrassero ostacoli nella concessione del mutuo o che gli acquirenti fossero costretti a ricorrere a costose polizze assicurative ovvero a richiedere preventive rinunce all’azione di riduzione da parte dei legittimari.
Con la riforma il legislatore ha scelto di modificare radicalmente questo equilibrio, privilegiando la stabilità dei traffici giuridici e la tutela dell’affidamento dei terzi, senza tuttavia eliminare la protezione riconosciuta ai legittimari.
Il delicato periodo transitorio
Particolare attenzione era stata posta sul secondo comma dell’art. 44, che disciplina il passaggio dal vecchio al nuovo sistema.
Se, infatti, le nuove disposizioni trovavano immediata applicazione alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge – e quindi dal 18 dicembre 2025 in avanti -, per le successioni già aperte continuava invece ad operare la disciplina previgente, ma solo a condizione che il legittimario notificasse e trascrivesse, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge – e quindi fino al 18 giugno 2026 -, la domanda di riduzione oppure un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Decorso inutilmente tale termine, anche le successioni pregresse sarebbero state attratte nel nuovo regime.
Si trattava di una disciplina transitoria che imponeva ai professionisti un’attenta verifica delle date di apertura della successione, delle eventuali domande giudiziali già proposte e della presenza di atti di opposizione tempestivamente notificati e trascritti.
Oggi il periodo transitorio è ormai concluso: la nuova disciplina di cui all’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 è quindi ormai a pieno regime.
Ma vediamo cosa cambia nel concreto.
La disciplina previgente: il rischio della restituzione
Il sistema delineato dal codice civile era fondato sulla centralità dell’azione di riduzione. Una volta accertata la lesione della quota di legittima, il legittimario poteva ottenere la riduzione della donazione e, qualora il bene fosse stato alienato dal donatario, esercitare l’azione di restituzione anche nei confronti dell’acquirente.
L’effetto era particolarmente incisivo posto che l’acquirente, pur avendo acquistato in buona fede e a titolo oneroso, poteva essere costretto a restituire l’immobile ed analogo destino poteva riguardare le ipoteche iscritte dalle banche, che rischiavano di essere travolte dall’accoglimento dell’azione di restituzione.
Si trattava di una disciplina coerente con la forte tutela storicamente riconosciuta ai legittimari, ma che, nella prassi, produceva effetti negativi sulla commerciabilità dei beni provenienti da donazione.
Il nuovo principio: il bene resta al terzo acquirente
L’art. 44 ha modificato gli articoli 561, 562 e 563 del codice civile introducendo una soluzione completamente diversa.
Il principio fondamentale della riforma può essere sintetizzato in una semplice affermazione: la riduzione della donazione non comporta più la restituzione del bene al legittimario quando esso sia stato trasferito a terzi.
L’acquirente in buona fede conserva infatti il proprio diritto di proprietà e rimangono efficaci anche le ipoteche, i pesi e le altre garanzie costituite dal donatario.
La tutela del legittimario viene così trasferita dal piano reale a quello obbligatorio con la conseguenza che il soggetto che ha ricevuto la donazione resta obbligato a corrispondere al legittimario una compensazione in denaro nella misura necessaria ad integrare la quota di riserva.
La riforma, quindi, non ha eliminato la tutela dei legittimari, ma ne ha modificato profondamente gli strumenti.
L’obiettivo perseguito dal legislatore è chiaramente indicato nella stessa relazione della norma: favorire la concorrenza nel mercato immobiliare, garantire maggiore certezza dei rapporti giuridici e facilitare l’accesso al credito.
La tutela economica del legittimario
La novità più significativa consiste nello spostamento dell’asse della tutela: in passato il legittimario poteva aspirare alla restituzione del bene, oggi, invece, il suo diritto tende a trasformarsi in un credito nei confronti del donatario.
L’obbligo di compensazione in denaro rappresenta il fulcro della nuova disciplina e solo qualora il donatario risulti insolvente interviene una forma di responsabilità sussidiaria dell’avente causa a titolo gratuito, il quale sarà tenuto a corrispondere l’importo dovuto nei limiti del vantaggio economico ricevuto.
Il legislatore ha quindi ritenuto preferibile sacrificare il principio della recuperabilità del bene piuttosto che compromettere la certezza degli acquisti e delle garanzie.
Le conseguenze per il mercato immobiliare
Le ricadute pratiche della riforma appaiono particolarmente rilevanti. È infatti ragionevole prevedere una significativa riduzione delle difficoltà incontrate nella vendita degli immobili provenienti da donazione.
Parimenti, gli istituti di credito potranno concedere finanziamenti ipotecari con un grado di sicurezza molto maggiore rispetto al passato, essendo escluso, nella generalità dei casi, il rischio che l’ipoteca venga eliminata quale conseguenza dell’azione di restituzione.
Ed anche l’attività notarile dovrebbe beneficiare della riforma. Molte delle cautele che negli anni si erano consolidate nella prassi – quali polizze assicurative, fideiussioni, rinunce preventive o complessi accertamenti sulla posizione dei legittimari – potranno, infatti, progressivamente perdere importanza, pur permanendo la necessità di valutare attentamente ogni singolo caso concreto.
Le modifiche alla pubblicità immobiliare
L’art. 44 è intervenuto, peraltro, anche sugli articoli 2652 e 2690 del codice civile e le modifiche sono coerenti con la nuova impostazione della riforma.
Da un lato viene prevista la trascrivibilità delle domande di riduzione delle donazioni; dall’altro vengono ridefiniti gli effetti della trascrizione nei confronti dei terzi, rafforzando ulteriormente il principio dell’affidamento nella pubblicità immobiliare.
Particolarmente significativa è anche la disciplina relativa alle disposizioni testamentarie lesive della legittima: qualora la domanda di riduzione venga trascritta oltre tre anni dall’apertura della successione, la sentenza favorevole non potrà pregiudicare gli acquisti a titolo oneroso già effettuati dai terzi.
Anche questa previsione conferma come il legislatore abbia inteso privilegiare la stabilità della circolazione dei beni.
Considerazioni finali
L’intervento legislativo rappresenta un deciso cambio di paradigma, posto che per oltre ottant’anni il sistema successorio italiano ha privilegiato la tutela reale del legittimario, consentendogli di recuperare il bene anche nei confronti dei terzi, mentre oggi la riforma ha compiuto una scelta diversa, avvicinando il nostro ordinamento ad altri modelli europei nei quali prevale l’esigenza della certezza dei traffici giuridici.
Non mancano, tuttavia, profili suscettibili di riflessione.
Il nuovo sistema appare certamente più efficiente sotto il profilo economico, ma trasferisce sul legittimario il rischio dell’insolvenza del donatario, rischio che il legislatore attenua solo parzialmente prevedendo la responsabilità dell’avente causa a titolo gratuito.
Sarà pertanto la prassi applicativa, insieme ai primi orientamenti della giurisprudenza, a verificare se il nuovo equilibrio tra tutela dei legittimari e sicurezza della circolazione dei beni riuscirà effettivamente a soddisfare entrambe le esigenze.
Ciò che però appare già evidente è che l’art. 44 della Legge n. 182/2025 ha segnato una svolta destinata ad incidere profondamente sull’attività di notai, avvocati, professionisti del settore immobiliare e istituti di credito, contribuendo a rendere gli immobili di provenienza donativa beni finalmente più facilmente commerciabili e finanziabili.