Maggio è il mese di preparazione alle vacanze estive. Tutto ormai è pronto valigie, biglietti del treno o dell’aereo sono già stati acquistati, la destinazione è prossima. Ma dove alloggiare?
Da qualche anno a questa parte è diventato assai più economico “prendere un AirBnB” piuttosto che il sempre valido Hotel per una vacanza meno movimentata.
Però pochi sanno cosa c’è dietro un Airbnb, e i rischi legali che un provetto “host”, poco attento, affronta: quello che faremo oggi, con questo breve articolo, è di vedere cosa c’è dietro chi affitta un alloggio per brevi periodi come è appunto Airbnb.
L’aspetto giuridico è assai importante perché se da un lato ha risvolti di natura tributaria, anche noti e clamorosi, chi dà in affitto con l’operatore Airbnb si trova, o potrebbe trovarsi, a dover affrontare e sopportare litigi con gli altri condomini che si trovano a dover convivere con un continuo via vai di persone.
Parliamo oggi della sentenza emessa dal Tribunale Ordinario di Milano n. 1030 del 25 gennaio 2024 che riguarda proprio di un caso in cui un condominio ha citato in causa un condòmino che affittava per brevi tempi il proprio appartamento a terzi.
Succintamente, il caso verteva sulla richiesta di inibitoria del condominio verso il proprietario diffidandolo a mettere la propria casa a disposizione per gli alloggi a locazioni brevi per un’asserita trasgressione del regolamento condominiale.
L’esito del giudizio è stato negativo per l’host: i suoi inquilini lasciavano le biciclette nelle parti comuni e per questo è stato condannato! Rimane dunque da capire se è sempre possibile mettere il proprio appartamento in Airbnb oppure vi sono limiti a questo diritto del condomino.
Nella sentenza in esame, il diritto di disporre del proprio appartamento e affittarlo con la piattaforma AirBnB o simile, non è stato negato anzi. Vediamo il ragionamento che ha seguito il Giudice.
Sfatiamo subito il mito: locare un immobile secondo le norme del codice civile è sempre possibile e, qualora la assemblea condominiale proibisse in questo senso, saremmo di fronte a una delibera nulla.
Non però il caso del bed and breakfast anche nelle forme dell’Airbnb, laddove però il regolamento condominiale può legittimamente vietare quest’attività nelle proprietà esclusive.
Alle volte, come nel caso di specie in Lombardia, la legge regionale regolamenta le “forme di ospitalità organizzata”, declinando una serie di caratteristiche che se riscontrate nel caso, fanno rientrare l’attività dell’host in questa specifica normativa: offrire la colazione, lavaggio del bucato, etc. rientrano nell’attività di ostello-pensione che impone al proprietario una serie di obblighi e oneri, tra cui anche la possibilità che la sua attività sia proibita ai sensi del regolamento di condominio.
In questo senso il Tribunale di Milano ha svolto una interessante analisi dell’attività di Airbnb: da un lato si tratterebbe di una locazione temporanea anche per lunghi periodi, magari contemporaneamente a più persone e certamente in questo senso assumerebbe una forma di pensione proibita, specie in regolamenti condominiali piuttosto risalenti. Ma in realtà l’attività di Airbnb deve essere rigorosamente provata, e se non è provata, siamo innanzi a una locazione lecita: risultato l’attività di AirBnB, nel caso in esame alla Curia Meneghina, è risultato legittimo.
In ogni caso, il Giudice ha prospettato la facoltà del condominio a proibire l’attività di hosting inquadrando questo divieto sotto la specie di servitù atipica: affinché sia opponibile al terzo, e dunque sia una legittima restrizione del proprio diritto di proprietà, occorre la “servitù di non ospitare” che sia trascritta nei registri immobiliari. In difetto, è da ritenersi nulla.
È bene dunque che i futuri acquirenti di immobili, se intendono svolgere l’attività di qualsiasi forma di ospitalità organizzata come quella svolta da Airbnb, si informino sui regolamenti condominiali.
Questo indirizzo è ormai piuttosto granitico, perché anche la Corte d’Appello di Milano (n. 93/21 del 13 gennaio 2021) in un caso similare aveva affermato che “le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 gg ai sensi dell’art.53 del D.lgs. n.79/2011, che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall’ambito delle attività ricettive (quali proprio quelle di Bed and Breakfast ed affittacamere): esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni (cui certamente il Condominio non può neppure opporre un proprio gradimento, il che porta a ritenere l’onere di informazione preventivo all’Amministratore come finalizzato al più alla facilitazione dei contatti con i conduttori, ogni diversa interpretazione configurando la nullità della clausola), connotandosi solo per la loro durata transitoria”.
Dunque, prima di adibire un proprio alloggio alla locazione breve “Airbnb” o su altre piattaforme è bene controllare il regolamento condominiale per capire se ci sono divieti oppure no.
Il nostro Studio è a Vostra disposizione per consigliarvi sulla scelta giusta, evitando articolati contenziosi con il condominio: per un quieto vivere!