Un nuovo progetto di legge sui condomini depositato in Senato promette di cambiare in profondità la vita nei nostri palazzi, trasformandoli in vere e proprie piccole aziende con regole più chiare, più responsabilità e nuovi incentivi fiscali per i proprietari virtuosi.
La proposta di riforma del condominio negli edifici è stata presentata a fine febbraio in Senato. Il disegno di legge punta a correggere alcune criticità emerse dopo la legge 220/2012 intervenendo su più fronti: ruolo e responsabilità dell’amministratore, morosità, assemblee, assicurazione condominiale, requisiti professionali e agevolazioni fiscali.
Vediamo qui di seguito alcuni dei contenuti più salienti della riforma.
Quorum più bassi per approvare i lavori obbligatori
Tra le modifiche di maggiore impatto c’è infatti la riduzione della maggioranza richiesta per approvare gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni.
Il testo prevede che tali deliberazioni siano approvate con un numero di voti che rappresenti un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
Tradotto in pratica, se in assemblea si presentano pochi proprietari ma vengono raggiunti i 333 millesimi, sarà possibile deliberare lavori fondamentali per la sicurezza del palazzo senza essere ostaggi degli assenteisti.
Dal punto di vista dell’amministratore di condominio, la riforma rappresenta uno strumento in più per tutelare l’incolumità delle persone e al tempo stesso ridurre la propria esposizione a contestazioni, potendo dimostrare di aver fatto di tutto per mettere all’ordine del giorno gli interventi necessari
Polizza condominiale obbligatoria e gestione del rischio dell’edificio
Un altro elemento di interesse riguarda l’introduzione dell’obbligo di stipulare o rinnovare una polizza assicurativa con massimale adeguato al valore dell’edificio, a copertura dei rischi da perimento parziale o totale e della responsabilità civile verso terzi.
Morosità, tutele dell’amministratore e sostenibilità degli interventi
Un altro pilastro della nuova legge sui condomini è la lotta alla morosità condominiale, cioè ai condòmini che non pagano in modo regolare le quote dovute per le spese comuni.
Il testo propone una tutela più ampia per l’amministratore che non riesca a ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, purché dimostri di aver correttamente adempiuto ai propri doveri.
Il disegno di legge modifica anche la disciplina della morosità prevedendo che, in caso di mancato pagamento protratto per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio.
Attualmente su questo punto esistono orientamenti giurisprudenziali diversi, che rendono incerta la possibilità di staccare o limitare i servizi ai morosi; la nuova disciplina punta a eliminare ogni dubbio, consentendo un intervento deciso contro chi non contribuisce alle spese comuni.
La logica della norma è chiara: chi non paga non può continuare a beneficiare indisturbato dei servizi condominiali, lasciando che siano gli altri a coprire le spese al suo posto, con gravi problemi di cassa per il condominio.
Inoltre, chi acquista un immobile risponderebbe in solido con il venditore dei contributi dovuti non solo per l’esercizio in corso, ma anche per i due esercizi precedenti; il notaio, prima dell’atto, dovrebbe acquisire una dichiarazione dell’amministratore sull’eventuale morosità pregressa.
Nuovi requisiti per gli amministratori di condominio
Sul fronte professionale, il DDL introduce requisiti più stringenti per svolgere l’incarico di amministratore. Per gli stabili con bilanci superiori a 100 mila euro o composti da oltre 50 unità immobiliari sarebbe richiesta la certificazione UNI 10801:2024.
Nella relazione illustrativa, la norma UNI 10801:2024 viene richiamata come riferimento per conoscenze, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore, oltre che per procedure standardizzate nella rendicontazione economica e nella gestione dei dati personali. Si propone, inoltre, di abrogare la deroga che oggi consente, in alcuni casi, di nominare amministratore un condomino privo dei requisiti previsti.
Revoca dell’amministratore: automatismo e nuovi equilibri
Un capitolo particolarmente delicato della riforma condominiale 2026 riguarda la revoca dell’amministratore di condominio e il meccanismo di rinnovo del suo incarico.
Il progetto di legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore si rinnovi automaticamente ogni anno, senza bisogno di una nuova delibera espressa, salvo il caso in cui l’assemblea decida di revocarlo con apposita votazione.
Per revocare l’amministratore, l’assemblea dovrà raggiungere una maggioranza pari ad almeno la metà dei millesimi e al 50% più uno dei presenti, fissando quindi una soglia precisa per superare l’automatismo del rinnovo annuale.
Il problema sorge quando l’amministratore non convoca l’assemblea o evita di inserire all’ordine del giorno la sua eventuale revoca, magari per negligenza o per conservare la propria posizione: in questo caso, l’unica via per i condòmini è il ricorso al giudice, anticipando personalmente le spese legali.
Supercondomini, inquilini e tenuta economica della gestione
Tra le altre modifiche: nei supercondomini all’amministratore non potrebbero più essere conferite deleghe per la partecipazione alle assemblee; il condomino risponderebbe anche delle infrazioni commesse da chi utilizza il bene, compresi gli ospiti; il conduttore, che già vota sulle delibere relative a riscaldamento e condizionamento, risponderebbe in solido con il proprietario delle relative spese.
Il testo prevede inoltre che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale. Si tratta di misure che puntano a rafforzare la tenuta organizzativa ed economica dell’edificio.
Estratto conto condominiale online ogni tre mesi: la rivoluzione della trasparenza
Un altro punto centrale della riforma condominiale 2026 è l’obbligo, per l’amministratore, di pubblicare online l’estratto conto del condominio ogni tre mesi.
Ciò significa che i condòmini potranno controllare dal proprio smartphone o dal computer ogni movimento del conto corrente condominiale, verificando con facilità come vengono utilizzati i fondi, quali fornitori vengono pagati e a che titolo.
La pubblicazione trimestrale dell’estratto conto condominiale rende la gestione molto simile a quella di un’azienda, dove gli azionisti (in questo caso i condòmini) hanno diritto a sapere come vengono spesi i loro soldi e a controllare l’operato di chi amministra.
Per i proprietari, avere l’estratto conto condominiale online significa poter chiarire dubbi e sospetti prima che si trasformino in contenziosi, confrontare facilmente preventivi e spese, e monitorare in tempo reale eventuali situazioni critiche.
In assemblea sarà più difficile contestare il lavoro dell’amministratore di condominio sulla base di impressioni o voci: i numeri saranno a disposizione di tutti, in formato digitale, e ogni condomino potrà arrivare alla riunione già informato sulla situazione finanziaria dello stabile.
Affitti brevi in condominio: responsabilità totale del proprietario
La nuova legge sui condomini interviene in modo specifico anche sul tema degli affitti brevi, sempre più diffusi grazie a piattaforme come Airbnb e simili, che portano nei condomini un flusso costante di turisti e ospiti temporanei.
Secondo il progetto di riforma, chi affitta la propria unità immobiliare con contratti di breve durata diventa responsabile in via esclusiva del comportamento dei propri ospiti nei confronti del condominio.
Se gli ospiti disturbano il riposo dei vicini, danneggiano il portone, sporcano le parti comuni o non rispettano il regolamento condominiale, le sanzioni e gli eventuali danni saranno a carico del proprietario-locatore, senza possibilità di scaricare le colpe sugli ospiti.
Questa novità spinge i condomini ad aggiornare i propri regolamenti condominiali, inserendo clausole specifiche sugli affitti brevi, sugli orari di silenzio, sull’uso delle parti comuni e sulle procedure in caso di violazioni.
L’amministratore di condominio dovrà vigilare affinché le nuove norme siano portate a conoscenza dei proprietari che fanno locazioni turistiche e dovrà segnalare tempestivamente le violazioni, così da rendere efficace il sistema di responsabilità previsto dalla riforma.
Detrazione del compenso (premio a chi paga regolarmente) e iter parlamentare della riforma
Una delle novità più interessanti dal punto di vista fiscale è la possibilità, per il proprietario di prima casa, di scaricare dalle tasse il compenso dell’amministratore di condominio.
Con il DDL viene infatti proposta la detraibilità del compenso dell’amministratore per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino a 500 euro per ciascun periodo d’imposta. Gli oneri della misura sono quantificati in 10 milioni di euro annui a decorrere dal 2026.
Si tratta di un incentivo diretto alla regolarità dei pagamenti: il condòmino che paga puntualmente le rate condominiali può ottenere un beneficio fiscale concreto, mentre chi è in ritardo o non versa quanto dovuto rischia di perdere questa opportunità.
In questo scenario, il compenso dell’amministratore non è più visto solo come un costo, ma come una spesa funzionale alla buona gestione del condominio e in parte “restituita” dallo Stato attraverso il meccanismo della detrazione
Nel suo complesso, la riforma punta a rendere la gestione del condominio più trasparente, più sicura e più severa nei confronti dei morosi ed interviene su alcuni meccanismi che oggi rallentano la realizzazione di interventi obbligatori e la capacità del condominio di affrontare temi di sicurezza, manutenzione e responsabilità
Anche se il testo è ancora un progetto di legge e potrebbe subire modifiche, è consigliabile che condòmini e amministratori inizino da subito a prepararsi ai cambiamenti, adottando una gestione più trasparente e partecipata.
Ecco alcune azioni concrete che un condominio può mettere in campo già oggi:
Richiedere all’amministratore la pubblicazione periodica dell’estratto conto, anche prima che diventi obbligatorio.
Partecipare con regolarità alle assemblee, soprattutto quando si discutono lavori di messa in sicurezza.
Rivedere il regolamento condominiale, introducendo norme chiare sugli affitti brevi e sulle sanzioni per comportamenti scorretti.
Monitorare la morosità condominiale e definire procedure rapide di sollecito e recupero crediti.
Valutare la possibilità di affidarsi a un amministratore di condominio digitale, abituato a lavorare con estratti conto online, portali documentali e comunicazioni via web.