La modificabilità a maggioranza delle tabelle millesimali condominiali

di Alessandro Pascale

Le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza dai condomini riuniti in assemblea.

L’unanimità è infatti necessaria soltanto ove si intenda derogare ai criteri di cui all’art. 1123 c.c..

L’impugnazione della delibera può quindi essere proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, senza necessità di convenire in giudizio l’intera compagine condominiale.

Questi i chiarimenti contenuti al riguardo nella sentenza del Tribunale di Roma n. 8014 del 10 maggio 2021, nella quale il Giudice capitolino ha spiegato perché la riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 non ha modificato ma, anzi, confermato le conclusioni alle quali era pervenuta la giurisprudenza di legittimità.

 

La revisione delle tabelle millesimali

La questione della natura giuridica delle tabelle millesimali, soprattutto di quelle allegate a un regolamento contrattuale, è sempre stata oggetto di ampio dibattito in giurisprudenza e dottrina.

Le tabelle hanno natura contrattuale, quindi possono essere modificate soltanto con l’accordo dell’intera compagine condominiale, oppure hanno un semplice valore di ricognizione dello stato di fatto dell’immobile, potendo quindi essere cambiate anche con una deliberazione assembleare assunta a maggioranza?

Il problema aveva infine trovato una sua soluzione con la nota sentenza n. 18477/2010[1], adottata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione proprio allo scopo di dirimere il contrasto giurisprudenziale sorto in materia.

Si era infatti stabilito che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale e che pertanto esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

 

La tabella millesimale serve quindi solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su di essi. Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese.

Questa incertezza, infatti, non esiste, perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni. Il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio giuridico.

La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone quindi come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione di tale obbligo.

Con la successiva riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012, con la quale è stato modificato l’art. 69 Disp. att. c.c., si è posto però il dubbio se il Legislatore avesse voluto “codificare” le conclusioni alle quali erano pervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte o avesse inteso, al contrario, imporre una disciplina diversa.

Il novellato art. 69 Disp. att. c.c. non brilla infatti per chiarezza e dispone, tra l’altro, quanto segue:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. …. omissis ….

 

Approvazione tabelle millesimali, la decisione del Tribunale di Roma.

Come si anticipava, il Tribunale di Roma ha chiarito per quali motivi debba ritenersi che la predetta normativa debba essere intesa come una conferma dell’orientamento giurisprudenziale sancito in precedenza dalle Sezioni Unite della Cassazione.

Secondo il Giudice capitolino le nuove disposizioni vanno complessivamente interpretate leggendo dapprima la seconda parte del comma 1, laddove si enunciano i casi di approvazione a maggioranza, così chiarendo che la rettifica o modifica dei valori espressi in tabella, anche nell’interesse di un solo condomino, può essere disposta a maggioranza in tutti i casi nei quali la modifica è necessaria (errore, mutate condizioni dell’edificio, ecc.).

La prima parte del comma 1 assume, invece, carattere residuale, essendo la modifica o la rettifica in esso prevista riservata alle sole ipotesi in cui non ricorrono i presupposti oggettivi di cui sopra, eventualmente derogando ai criteri legali di ripartizione della spesa sui quali si era formata la tabella (modifica per la quale occorre l’unanimità dei consensi).

Tale interpretazione appare confermata da quanto previsto dall’ultimo comma, laddove si afferma che “le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”, norma che è in linea con i principi espressi dalla Suprema Corte, secondo i quali l’unanimità dei consensi è richiesta solo ove risulti che la tabella abbia natura contrattuale e sia stata approvata la diversa convenzione di cui all’art. 1123, comma 1, c.c..

In conclusione, secondo il Tribunale di Roma, deve ritenersi che, a eccezione del caso in cui si sia inteso espressamente derogare al regime legale di ripartizione delle spese, le tabelle millesimali possano essere approvate a maggioranza ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c.

 

[1] In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.

Cassazione civile, sez. un., 09/08/2010, n. 18477

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