In materia di locazione immobiliare una delle questioni che portano all’insorgenza di controversie deriva dal fatto che il conduttore, subentrato nel possesso e godimento dell’immobile, accerti l’esistenza di problematiche che vanno a compromettere il godimento del bene locato. Ma cosa può fare il conduttore per tutelarsi al verificarsi di tali circostanze?
Preliminarmente occorre chiarire quali siano gli obblighi e diritti gravanti in capo sia al locatore sia al conduttore. A tal fine il Codice Civile ci assiste prevedendo espressamente all’art. 1175 c.c. quali sono le obbligazioni del locatore ed affermando che questi deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; e 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Oltre a ciò, l’articolo seguente, il 1176, prevede in capo al locatore l’obbligo di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, necessarie a consentire il godimento del bene da parte del locatario.
Le obbligazioni principali in capo al conduttore, invece, sono descritte dall’articolo 1587 e si sostanziano nel dover: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; e 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Individuate le obbligazioni gravanti in capo ai soggetti interessati dal contratto di locazione, altra questione che occorre affrontare prima di analizzare i rimedi in capo al conduttore, riguarda la distinzione tra “guasto” e “vizio” della cosa locata.
Secondo giurisprudenza consolidata, “costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale” (Cass. civ. n. 24459/2011; Cass. civ. n. 11198/2007; Cass. civ. n. 11514/2008; Cass. civ. n. 8942/2006; Cass. civ. n. 5682/2001).
In sostanza, costituisce «vizio» della cosa locata qualsiasi alterazione o difetto che investe la struttura materiale della cosa – nella sua composizione, nel suo aspetto ovvero soltanto nel suo funzionamento – incidendone negativamente sull’integrità della res in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se tale difetto risulti eliminabile o si sia manifestato successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Diversamente, costituisce «guasto» qualsiasi alterazione transitoria e connaturale al godimento della cosa (derivante ad esempio da vetustà o dall’uso) che parimenti comporta una diminuzione della utilizzabilità della stessa e che può essere eliminata mediante opere di riparazione.
Chiarito in cosa possano differenziarsi le problematiche riscontrate e lamentate dal conduttore è possibile soffermarsi sui rimedi a disposizione di quest’ultimo.
La Corte di Cassazione ha più volte chiarito “la diversità dei rimedi che l’ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa ascrivibili a difetto di manutenzione. I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. (Cass. civ. sez. 3, sentenza n. 24459 del 21.11.2011; Cass. civ. sez. 3, n. 11514 del 09.05.2008; Cass. civ. sez. 3, n. 11198 del 15.05.2007; Cass. n. 5682/2001; Cass. n. 2605/95; Cass. sez. 3, Sentenza n. 12712 del 25.05.2010).
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all’obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell’obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all’obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l’inosservanza dei quali determina l’inadempimento contrattuale” (cfr. Cass. 2013, n. 6580). La diversità della causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c., e quella invece fondata sulla presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. nasce dalla constatazione che la seconda non postula un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res, ma una oggettiva idoneità strutturale all’uso della cosa stessa”.
La Corte di Cassazione con la sentenza 12712/2010 ha, ad esempio, chiarito che “l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d’umidità, per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata”.
Pertanto, laddove un difetto della cosa locata sia qualificabile come «vizio», dovrà farsi applicazione della disciplina della garanzia per vizi dettata dagli artt. 1578-1581 c.c., mentre ove tale difetto si qualifichi come «guasto», si applicherà la diversa disciplina di cui agli artt. 1576-1577 c.c.
In particolare, l’obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all’uso convenuto (art. 1576 c.c.) si sostanzia nel dovere del locatore di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, e che abbia determinato una diminuzione del godimento, mentre la garanzia per vizi della cosa si concreta nella responsabilità gravante sul locatore per l’esigenza di un difetto nella struttura della cosa, costituente vizio della stessa, in presenza del quale egli è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio, in termini di riduzione del canone, tranne che sia dimostrato trattarsi di vizio conosciuto o facilmente riconoscibile, ma non può ritenersi tenuto ad intervenire sulla res per eliminare il vizio.
Provando a fare degli esempi pratici. Se dopo due anni di godimento dell’immobile le pareti necessitano di essere ritinteggiate, tale intervento, seppur rientrante nella categoria dei guasti-deterioramenti, rimane in capo al conduttore in quanto trattasi di manutenzione ordinaria-piccola manutenzione messa in pratica per mantenere l’immobile nella sua totale efficienza. Costituiscono, infatti, ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001 art. 3 interventi di manutenzione ordinaria tutti quegli “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Se, invece, dopo due anni di godimento dell’immobile sono necessari interventi più importanti quali la sostituzione degli infissi esterni per vetustà, o la sostituzione dell’ascensore, o interventi sull’impianto idraulico o di riscaldamento in esito al normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, questi sono in capo al locatore costituendo ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001 art. 3 interventi di manutenzione straordinaria tutti quegli “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Queste ipotesi rientrano tra obblighi gravanti in capo al locatore ai sensi degli artt. 1575, 1576 e 1577 c.c.
Costituiscono, invece, vizi dell’immobile, ad esempio, le infiltrazioni di umidità o l’insufficiente riscaldamento dipendente dalle caratteristiche originarie dell’impianto o la fuoriuscita di liquami dalla condotta di scarico in quanto costruita in modo difforme dalle prescrizioni del regolamento edilizio.
Queste fattispecie rientrano nelle previsioni di cui agli articoli 1578 e 1581 legittimando il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.
Con riferimento alla possibilità del conduttore di ottenere la riduzione del canone locatizio occorre precisare che, sebbene spesso l’immobilità del proprietario sia fonte di notevoli fastidi, questi non è legittimato ad interrompere la corresponsione o ad attuare la cosiddetta autoriduzione del canone in quanto tali condotte costituiscono un fatto arbitrario ed illegittimo, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell’ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l’articolo 1578 del Codice Civile non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, “a fortiori”, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Pertanto, concludendo, quando i guasti o deterioramenti dall’immobile sono risolvibili ed ascrivibili ad interventi di manutenzione ordinaria, questi sono a carico del conduttore che, al fine di evitare successive incomprensioni con locatore, è bene che informi quest’ultimo prima di intervenire.
Gli interventi derivanti da guasti e deterioramenti che, tuttavia, ricadono tra i lavori di manutenzione straordinaria competono, di regola, al locatore. In questi casi, appena si prende accortezza del guasto o deterioramento è necessario avvertire immediatamente il locatore invitandolo a provvedere il prima possibile. Qualora ciò non accada, prima di procedere di propria sponte all’intervento risolutorio del problema sarebbe bene consultare il proprio legale di fiducia così da evitare eventuali opposizioni da parte del locatore sulle spese anticipate per l’intervento.
Quando l’immobile presenta vizi importanti che inficiano il godimento del bene o comunque lo riducono notevolmente, occorre subito avvertire per iscritto (PEC o raccomandata a/r) il locatore e non interrompere il pagamento del canone locatizio. Nella comunicazione al locatore sull’esistenza del vizio si può manifestare l’intenzione di risolvere il contratto o di proseguirlo definendo un canone più basso. Qualora il locatore ignori tale formale denunzia e richiesta, occorrerà rivolgersi ad un legale per ottenere giudizialmente il riconoscimento della situazione di fatto e così accolte le proprie pretese: risoluzione del contratto o riduzione del canone.