Un immobile aggiudicato in un’asta giudiziaria può essere un affare, ma la procedura non è facile….
Sono sempre numerose le procedure esecutive immobiliari, quelle in cui immobili di persone o società indebitate vengono pignorate e poste all’asta da creditori desiderosi di recuperare il proprio credito: solo nel 2023 sono stati definiti 48.881 procedure e di queste 26.938 si sono chiuse con l’aggiudicazione di un immobile tramite un’asta.
L’interesse degli italiani per la aste giudiziarie è quindi un fenomeno crescente, perché motivato dalla concreta possibilità di fare dei veri e propri affari e nel contesto dell’evoluzione digitale relativa alle procedure esecutive – disciplinate dal Codice di procedura civile, Libro III (Del processo di esecuzione), Titolo II (Dell’espropriazione forzata), agli artt. dal 483 al 604 – la vendita telematica rappresenta un tassello fondamentale per garantire trasparenza, efficienza e accessibilità alle aste giudiziarie.
Attraverso le aste giudiziarie telematiche (volte alla vendita di beni immobili, beni mobili e beni mobili registrati), è possibile aggiudicarsi beni derivanti da vendite giudiziarie e procedure fallimentari, ma le fasi di vendita (e successiva aggiudicazione) sono complesse e richiedono una buona padronanza sia degli strumenti digitali necessari per partecipare in modo efficace e consapevole alla procedura, sia una conoscenza delle nozioni giuridiche di base, con specifico riferimento alle fasi del procedimento esecutivo.
L’evoluzione digitale, in questo particolare settore, impone un particolare un adeguamento non solo tecnico, ma anche culturale, affinché professionisti e cittadini possano sfruttare appieno le opportunità riservate dalle procedure di vendita telematica nel corso della quale interagiscono soggetti pubblici e privati.
Il primo step necessario per partecipare correttamente ad un’asta telematica, è rappresentato dalla compilazione ed invio dell’offerta telematica, che deve essere effettuata on-line direttamente sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia e previa pubblicazione dell’avviso di vendita che contiene, tutti i dettagli della procedura di interesse.
In questa fase è necessario inserire i dati relativi al lotto, il soggetto presentatore, il soggetto offerente e, infine, l’importo offerto e la relativa cauzione versata (allegando la relativa distinta di pagamento). Completato e compilato il modulo telematico con le informazioni richieste, il Presentatore deve scaricare il cd. “pacchetto offerta” (in formato .p7m e senza alternarne il contenuto), firmare digitalmente il documento e fare un upload del file. Cliccando il tasto “Conferma e procedi”, il sistema registra l’offerta, invia automaticamente, sulla PEC del Presentatore, un hyperlink per poter (eventualmente) procedere con il recupero e genera un codice hash associato (codice alfanumerico univoco), utile per effettuare il pagamento del bollo digitale.
L’iter di invio dell’offerta telematica viene correttamente concluso solo nel momento in cui si invia una PEC al Ministero della Giustizia allegando il file dell’offerta criptata unitamente al file della ricevuta del bollo. Se l’offerta è pervenuta correttamente ed entro i termini, il Presentatore riceverà, sempre all’indirizzo PEC indicato, una mail di conferma con l’indicazione del giorno e dell’ora in cui l’offerta è stata presentata. In caso contrario, e cioè se l’offerta è pervenuta oltre la data massima di ricezione, il file in formato .p7m è stato aperto, rinominato oppure non è stato firmato o allegato, il sistema rigetta l’offerta indicando il motivo.
Il secondo step è, invece, gestito dalle varie piattaforme accreditate a livello nazionale ed inserite nel cd. “Registro dei gestori della vendita telematica”, istituito con D.M. n. 32/2015, tra i quali spicca la società Aste Giudiziarie Inlinea S.p.A. (società leader nei servizi di pubblicità legale) ed in particolare le sue due piattaforme: astegiudiziarie.it (piattaforma per la pubblicità legale) e astetelematiche.it (gestore della vendita telematica). Su quest’ultima è possibile risalire all’offerta inviata al Ministero e partecipare alle varie tipologie di aste, sulla base del bando e del lotto prescelto.
Analizziamo seppur sinteticamente, qui di seguito, le tre differenti modalità di partecipazione all’asta con specifico riferimento alle procedure esecutive immobiliari.
- Vendita sincrona a partecipazione telematica (in tempo reale)
I partecipanti collegati da remoto, dopo aver inviato telematicamente la domanda di partecipazione e versato la cauzione come previsto nel bando, possono partecipare alla gara in tempo reale. I rilanci avvengono successivamente sulla base dell’offerta più alta registrata.
- Vendita sincrona a partecipazione mista (in tempo reale)
Questa modalità prevede la partecipazione sia fisica (in presenza) che telematica (online). Gli interessati possono depositare l’offerta in busta chiusa presso il luogo indicato nel bando o presentarla online, sempre previo versamento della cauzione. La gara si svolge con rilanci tra tutti i partecipanti, indipendentemente dalla modalità scelta.
- Vendita asincrona (a tempo prestabilito)
È la modalità che rappresenta la più incidente trasformazione digitale del processo esecutivo ed è quella che viene adottata dai tribunali sempre più abitualmente, eliminando del tutto la necessità di un’interazione fisica ed in tempo reale tra i partecipanti e il responsabile della procedura.
In questa modalità i partecipanti devono presentare telematicamente la domanda di partecipazione e versare la cauzione secondo le istruzioni stabilite del bando. La gara si svolge in un arco temporale prefissato, stabilito dal referente della procedura. Durante il periodo della gara, gli offerenti possono effettuare rilanci, che vengono notificati sia tramite PEC che a mezzo SMS a tutti i partecipanti, garantendo così una costante informazione e possibilità di controfferta. Al termine della finestra temporale, l’offerta più alta viene indicata dal sistema, e solo successivamente, con l’intervento del referente della procedura, viene formalizzata l’aggiudicazione. Il vantaggio di questa ultima tipologia di asta risiede nella flessibilità e autonomia operativa poiché la presenza del responsabile non è necessaria durante la fase di rilancio, rendendo la vendita più snella e gestibile da remoto.
Sono tutte soluzioni molto interessanti, soprattutto la terza per la diffusa applicazione che sta avendo, ma tutte comportano la necessità di essere assistiti da professionisti preparati, sia tecnologicamente che proceduralmente, per evitare errori che possono comportare l’esclusione dalla procedura, ma anche – nei casi più delicati – la perdita della cauzione versata.