Provvedimenti di contrasto al Covid19 e canoni di locazione commerciale (o di studi professionali)

di Mauro Ambrosio

Già nei primi e caotici giorni di diffusione dell’epidemia e dei, più o meno riusciti, tentativi di contenerne l’espansione, era stato facile individuare nella locazione commerciale un caso, quasi di scuola, per saggiare l’impatto della pandemia e delle conseguenti misure di contenimento, sui contratti in corso di esecuzione. L’inibizione, durante il lock down, dell’apertura al pubblico di gran parte delle attività economiche e le stringenti misure di contenimento adottate nei mesi successivi hanno infatti reso pressante l’esigenza di ridiscutere condizioni contrattuali (e, in particolare, canoni) pattuiti prima dell’emergenza sanitaria.

Con tale premessa e dall’esame dei documenti  che sono stati recentemente pubblicati, purtroppo, non si hanno più dubbi sul fatto che il susseguirsi di provvedimenti emergenziali relativi all’epidemia COVID-19 ha creato una stratificazione di norme di rilevante dimensione che, anche per la necessaria natura eterogenea degli argomenti trattati, ha però dato luogo ad una incertezza interpretativa e problematiche di coordinamento sistematico tra le stesse che – in assenza di auspicata chiarificazione legislativa – solo possono essere valutate secondo le interpretazioni dei magistrati del merito e degli operatori.

I provvedimenti emergenziali – soprattutto con la disposizione di chiusura di molte attività commerciali – hanno infatti determinato un forte elemento di criticità che, con immediatezza e come rilevato in precedenza, ha fortemente interessato i rapporti contrattuali di locazione commerciale.

Tra i detti provvedimenti ed i principi generali delle norme codicistiche si è determinato un equilibrio precario, per non dire altro, in relazione al loro coordinamento, non risolvibile a nostro avviso facendo semplicemente riferimento agli ordinari canoni elaborati dalla precedente giurisprudenza.

A tale riguardo e per opportuna chiarezza occorre preliminarmente evidenziare che il c.d. lock down non ha legittimato né ha determinato il sorgere d’un automatico diritto al non adempimento dell’obbligazione di versamento dei canoni d’affitto d’azienda e/o di locazione. Ad oggi infatti nei provvedimenti esaminati non vi è nessuna norma che autorizzi  espressamente – in via diretta ed immediata –il conduttore di un immobile commerciale a sospendere od a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui l’attività dello stesso sia interdetta dai provvedimenti emergenziali.

Evidenziamo, a tale riguardo, come depone a nostro avviso in tale senso la circostanza che il D.L. 18/2020 abbia previsto in favore del conduttore un credito d’imposta pari al 60% del canone. Già per tale ragione pare evidente che la ratio del provvedimento risulti orientata nella direzione che il pagamento del canone sia comunque dovuto. D’altro canto al locatore nulla risulta riconosciuto in termini di benefici fiscali per i canoni non percepiti.

Di nessun concreto rilievo ai fini di giustificare il  diritto al non adempimento dell’obbligazione relativa al versamento dei canoni pare poi anche il richiamo all’art. 91 D.L. n. 18/2020, invero unica disposizione di diretta applicazione al tema in esame. Infatti e com’è noto nel decreto c.d. “Cura Italia” del 17 marzo 2020 con il quale è stata inserita  (art. 91) una disposizione – della Legge n. 5 marzo 2020 n. 13- che al comma 6 bis stabilisce come “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi pagamenti”. Dalla lettura del dato normativo non pare vi sia dubbio che lo stesso si limita ad affermare l’assenza di obblighi di risarcimento danni e/o il maturare di decadenze o penali, ma non afferma assolutamente l’automatica sospensione sine die e/o la cancellazione dell’obbligo di versamento dei canoni di affitto/locazione.

Fermi i rilievi che precedono opportuno appare, a questo punto, riportare, seppure sinteticamente, alcune tra le prime decisioni che i giudici di merito hanno già espresso sul problema del pagamento dei canoni di locazione o affitto.

Una prima ed interessante decisione è stata assunta in data 29 maggio 2020 dalla Sezione V° del Tribunale Ordinario di Roma. La fattispecie sottoposta all’esame del Tribunale dalla ricorrente nel procedimento cautelare radicato ex art. 700 c.p.c. riguardava il pagamento o meno del canone relativo alla gestione di un ramo d’azienda e delle spese comuni di propria competenza. La ricorrente premettendo nel proprio atto che a cagione della grave situazione epidemiologica in essere numerosissime imprese operanti nel territorio italiano, tra le quali la ricorrente, erano state costrette a sospendere l’esercizio delle proprie attività commerciali a far data dall’11 marzo 2020 (art. 1, comma 1, n. 1 DPCM dell’11 marzo 2020) evidenziava come nonostante la gravissima contingenza controparte si sia limitata a comunicare che la fatturazione relativa ai fitti ed alle spese comuni del trimestre aprile, maggio e giugno 2020 sarebbe stata posticipata solamente al mese di maggio 2020.

Con decreto emesso inaudita altera parte veniva ordinato dal Giudice alla resistente di non escutere le fideiussioni, fissando contestualmente l’udienza per la conferma, modifica o revoca della misura concessa e disponendo la c.d. trattazione scritta del procedimento, le parti venivano altresì sollecitate ad avviare una trattativa in modo da addivenire ad una soluzione condivisa.

Si costituiva in giudizio la … srl deducendo che l’iniziativa della ricorrente era radicalmente priva di fondamento, tanto in punto fumus boni iuris quanto in punto di periculum in mora.

Così brevemente riassunta la vicenda, la domanda cautelare – che ha quale presupposto la volontà di mantenere e proseguire nel rapporto contrattuale – non ha trovato accoglimento da parte del Tribunale adito.

Come è ben noto, l’adozione di una misura d’urgenza esige la verifica della sussistenza di un duplice presupposto: il fumus boni iuris (ossia la verosimile sussistenza del diritto azionato) ed il periculum in mora (la presenza di un possibile ed irreparabile pregiudizio laddove il ricorrente si affidasse ai tempi più lunghi di un giudizio ordinario di cognizione).

Fumus boni iuris. Esaminando le ragioni spese dalla ricorrente a supporto della domanda il Tribunale opportunamente osserva che quanto alla  sospensione richiesta, il richiamo alla normativa emergenziale, invero, non offre elementi nella direzione indicata dalla ricorrente: è sufficiente osservare, che non vi è alcuna norma di carattere generale che preveda la sospensione dell’obbligo di corrispondere il canone di locazione.

Il richiamo alle disposizioni di cui agli artt. 1175 e 1375 C.C., pur suggestivo e pur se variamente declinato in dottrina, non convince il giudice adito.

Rileva infatti che seppure il principio di buonafede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte quando ciò non comporti un apprezzabile sacrificio a suo carico (cfr. Cass. 13345/2006),  certamente impercorribile appare invece il tentativo di dilatarne l’ambito di applicazione sino a ricomprendervi le obbligazioni principali del contratto, a partire dai tempi e dalla misura di corresponsione del canone. Anche la richiesta applicazione dell’art. 1467 C.C. in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta non convince il giudice adito. Rileva infatti conclusivamente come tale rimedio non può trovare accoglimento in quanto incompatibile con la conservazione del contratto, ma idoneo solo a provocarne lo scioglimento.

Più pertinente e dunque di difficile valutazione è invece stata ritenuta dal giudice la questione relativa all’eccepita impossibilità della prestazione ovvero il venir meno dell’obbligazione avente ad oggetto il corrispettivo per l’impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla resistente e specificamente … usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda di cui fanno parte” come sostenuto dalla ricorrente.

Se non vi è dubbio che nella specie l’oggetto del contratto fosse costituito da un ramo di azienda, comprensivo dunque di una serie di diritti tra i quali “il diritto ad esercitare all’interno dei locali … l’attività di vendita al dettaglio”, secondo il giudicante la soluzione della questione proposta risiede in una applicazione combinata sia dell’articolo 1256 C.C. (norma generale in tema di obbligazioni) che dell’articolo 1464 C.C. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive).

Nel caso di specie ricorre infatti una del tutto peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto di svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020).

In conclusione il giudice ha ritenuto che avendo la resistente potuto eseguire (pur senza colpa, ma per factum principis) dall’11 marzo al 18 maggio 2020 un prestazione solo parzialmente conforme al regolamento contrattuale, la ricorrente abbia diritto ex art. 1464 C.C. ad una riduzione del canone limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale, riduzione da operarsi, nella sua determinazione quantitativa, avuto riguardo a) alla sopravvissuta possibilità di utilizzazione del ramo di azienda nella più limitata funzione di ricovero delle merci, correlata al diritto di uso dei locali; b) al fatto che il ramo d’azienda è pur sempre rimasto nella materiale disponibilità della ricorrente.

Per tali considerazioni il giudice ha ipotizzato una riduzione, tenuto conto del fatto che la porzione di prestazione rimasta ineseguita è oggettivamente quella di maggior significato economico nell’ambito del sinallagma contrattuale, nella misura del 70%, pari – per tutto il periodo del blocco, di poco superiore a due mesi, a circa €. 10.000,00 comprensive di minori somme da corrispondere. Restano invece integralmente dovute ed in alcun modo suscettibili, sotto il profilo del fumus boni juris, di poter non essere pagate o anche solo differite nei termini di adempimento accanto alla quota del 30% di canone comunque da corrispondere, non solo le somme maturate per morosità pregresse della ricorrente, ma anche gli oneri “comuni” diretti ed indiretti, in quanto connessi alla disponibilità materiale dei locali che è rimasta, anche nel periodo di chiusura, in capo alla ricorrente.

Il periculum in mora. Il limitato riconoscimento del fumus boni iuris (si è detto per un importo pari ad €. 10.000,00 ca.) rende di per sé complessa la concessione di una misura cautelare, sotto il profilo della possibilità di predicare la presenza di un fondato rischio, laddove non venga inibito il pagamento di detta somma, la ricorrente possa subire un pregiudizio irreparabile.

Riassumendo, il giudice da un complessivo apprezzamento degli elementi riportati non ha ritenuto che, laddove non si sospenda il pagamento della somma di €. 10.000,00, la ricorrente possa subire un pregiudizio irrevocabile e, per tale ragione, la domanda è stata respinta (cfr. sent. Tribunale di Roma, sezione V civile, G.I. dott. Fabio Miccio).

Sulla questione dell’ammissibilità di un’azione di riduzione in via equitativa dei canoni di locazione in ragione del mancato rispetto dei canoni di buona fede e correttezza, proposta in via principale senza previa domanda di risoluzione per sopravvenuta eccessiva onerosità, richiesta sempre con ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c. in forza di contratto di locazione ad uso commerciale (per attività di ristorazione) si è altresì pronunciato ancora il Tribunale Ordinario di Roma, sezione sesta civile, con successiva ordinanza del 27.08.2020 con la quale ha rilevato come, secondo un diffuso orientamento dottrinale, la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto. Nella fattispecie sottoposta all’esame del giudice le suddette circostanze vengono a verificarsi nel caso dei cosiddetti contratti relazionali implicanti un rapporto continuativo tra le parti e che mal tollerano la risoluzione del contratto. All’interno della suddetta categoria secondo il giudice rientrano i contratti di locazione di beni immobili per l’esercizio di attività produttive sottolineando in tal caso il fatto che in siffatte ipotesi sorge, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo contratto volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale dello stesso. In buona sostanza la clausola generale di buona fede e correttezza, invero, ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non  contemplate dal legislatore. Con tale premessa il Tribunale ha ritenuto  prima fecie essere stato violato da parte della resistente il canone di buona fede in senso oggettivo. Pertanto in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente ai doveri di contrattazione derivanti dai principi di buona fede e solidarietà (sancito dall’articolo 2 della Carta costituzionale), il giudice ha ritenuto necessario fare ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale, concretamente disponendo la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 rilevando opportunamente a tale ultimo riguardo come, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria.

Un ultimo caso, in ordine temporale, che riterremo opportuno esaminare è l’ordinanza resa dal Tribunale di Venezia in data 30.09.2020 in relazione all’intimato sfratto per morosità con riferimento ad un contrato di rent to buy avente ad oggetto n. 19 unità immobiliari insistenti nella città di Mestre in cui veniva lamentato il mancato versamento di canoni per le componenti rent to buy da dicembre 2019 a maggio 2020. Si costituiva in giudizio la parte intimata la quale si opponeva allo sfratto eccependo che la morosità sarebbe stata dipesa da eventi eccezionali ed imprevedibili e non imputabili a propria colpa, ovvero gli episodi di alta marea avvenuti a novembre 2019, in conseguenza dei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per 12 mesi, e da gennaio 2020 l’emergenza sanitaria legata all’epidemia COVID 19 , eventi di tale portata da rendere impossibile per la resistente svolgere l’attività turistico-recettiva degli immobili oggetto del contratto.

Con tali premesse il giudice di Venezia, a) considerato che, quantomeno per i mesi da marzo a maggio 2020 la società intimata non ha potuto utilizzare – o quantomeno ha potuto in maniera ridotta –  i locali oggetto di locazione ai fini della loro destinazione turistico-ricettiva a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19; b) osservato che non si può parlare di impossibilità assoluta di godimento, ma di una seppur significativa impossibilità parziale, dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé non è mai venuta meno; c) tenuto conto che l’intimata è stata regolare nei pagamenti sino a novembre 2019; d) considerato che risulta pertinente il richiamo all’art. 1464 C.C. riguardante l’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione e che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile (parte conduttrice) la scelta tra riduzione della prestazione ed il recesso; e) osservato che parte conduttrice è ben lontana dal volere la cessazione del rapporto, considerato nella sua complessità e rilevanza economica, sicchè occorre stabilire la riduzione del canone per il periodo di interesse e quindi per il periodo suddetto di lock down (nonché di quello precedente di acqua alta) pare opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione, e ciò anche a fronte del pagamento integrale dei canoni scaduti ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dall’intimante; f) rilevato infine che, comunque, la novità delle questioni, nonché la considerazione degli impedimenti derivanti dai provvedimenti restrittivi emanati durante i mesi di marzo, aprile e maggio 2020 depongono allo stato per la sussistenza dei gravi motivi ex art. 665 c.p.c. ed osservato, dall’altro lato, che vi sono ragioni che depongono per la sussistenza dei “gravi motivi in contrario” ex art. 665 c.p.c., dal momento che la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità in data 21.05.2020, ovvero ancora in piena emergenza COVID 19, è un comportamento di certo non ispirato del tutto a canoni solidaristici ex art. 2 della Costituzione; il giudice ha rigettato l’istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. , disponendo il mutamento di rito a norma dell’art. 667 c.p.c. ed ha concesso termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione, fissando, ex artt. 420 e 426 c.p.c. l’udienza di discussione iniziale della causa di merito.

Anche dall’esame di tali prime pronunce di merito emerge, a nostro avviso, la necessità etica di una “rinegoziazione ristrutturante” degli accordi colpiti dalla pandemia in cui gli avvocati rivestiranno un ruolo essenziale, quali primi garanti delle istanze sociali di giustizia.

Sul difensore (come sul giudice) si rifletterà dunque l’effetto del comune sentire, del sociale senso del giusto ed equo, che emergerà dall’attuale momento storico caratterizzato dalla morsa della pandemia e dai suoi effetti. Tale bagaglio di valori – essenzialmente etici – andranno opportunamente contemperati con l’imperativo pacta sunt servanda, effetto principe dell’autonomia privata, e di tale delicata situazione i giuristi saranno garanti, ciascuno nelle proprie funzioni.

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