Tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese condominiali, necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti e dei servizi comuni. Tuttavia, non è raro che alcune persone si rifiutino di contribuirvi.
Al riguardo è opportuno ricordare come sono oramai dieci anni che con l’entrata in vigore il 18 giugno 2013, la Legge 220/2012 meglio conosciuta come “Nuova riforma del condominio” è stato introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria”, ossia è previsto che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, essa può gravare sugli altri proprietari anche quelli in regola con i pagamenti.
Ciò premesso vediamo che in caso di morosità, normalmente si ricorre ad un sollecito al pagamento del condominio che l’amministratore provvede a spedire al condomino inadempiente: si tratta, nello specifico, di una lettera di sollecito inviata tramite raccomandata A/R o PEC che contiene tutti i dettagli relativi alle spese. Poiché si tratta di una diffida non obbligatoria, in questa fase l’amministratore è libero di poter agire senza rivolgersi ad un avvocato.
È preferibile che l’amministratore di condominio agisca con il sollecito di pagamento quanto prima e subito dopo la chiusura dell’esercizio da cui emerge il credito del condominio nei riguardi del debitore
L’articolo 1129 c.c. dispone infatti che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Ciò significa che non agire rispetto a situazioni di spese condominiali non pagate può essere motivo di revoca dall’incarico di amministratore condominiale.
Come prima azione, quindi, l’amministratore dovrà inviare al condomino moroso una lettera di sollecito al pagamento delle spese condominiali mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata. Se il sollecito non dovesse sortire alcun effetto, occorrerà agire giudizialmente nei suoi confronti.
Pertanto, in caso di inadempimento e con l’assistenza di un avvocato, occorrerà chiedere al Tribunale o al Giudice di Pace competente l’emissione di un decreto ingiuntivo. Dopo l’emissione e la notifica al debitore dello stesso, quindi, in assenza di pagamento oppure opposizione, l’amministratore potrà procedere all’esecuzione forzata e al pignoramento.
Il decreto ingiuntivo, quando diventa definitivo per il mancato pagamento ovvero per la mancata opposizione, si considera titolo esecutivo. Ciò significa che autorizza il creditore ad avviare un pignoramento dei beni del debitore. Prima di procedere al pignoramento, il creditore deve comunque notificare un ulteriore avviso di pagamento, chiamato atto di precetto, ossia l’invito a pagare entro massimo 10 giorni dalla sua notifica. La sua validità è di 90 giorni, dopo i quali, per avviare il pignoramento, è necessaria la notifica di un ulteriore precetto.
Per conoscere a fondo l’effettiva situazione finanziaria di un condomino che non ha contribuito alle spese condominiali, si ritiene comunque preliminarmente opportuno esperire una specifica ricerca dei beni.
Soprattutto se si intende avviare un’azione legale di pignoramento dello stipendio, il rintraccio del posto di lavoro e reddito consente di conoscere l’occupazione lavorativa del debitore e, quindi, di accertare la sua capacità reddituale. Se il debitore è in età pensionabile, invece, si può richiedere il rintraccio pensione Inps per verificare il suo stato pensionistico.
Richiedendo un’indagine bancaria, invece, si può verificare il censimento bancario di un soggetto, ditta individuale o libero professionista. È un’informazione molto utile per procedere con un’azione di pignoramento delle somme dal conto corrente dell’inadempiente; così come il rintraccio veicoli permette di conoscere quali sono i veicoli immatricolati nel nostro Paese presso il P.R.A. di proprietà di un determinato soggetto.
La ricerca beni può essere effettuata o tramite “visurista” privato (sui siti internet si trovano molti professionisti del settore che offrono tali servizi) ovvero rivolgendosi direttamente al Tribunale, ricordiamo, solo dopo avere ottenuto il titolo e notificato il successivo atto di precetto.
In tale ultimo caso si evidenzia come a seguito della riforma Cartabia attualmente l’istanza per la ricerca telematica dei beni da pignorare (art. 492-bis, c.p.c.) sospende automaticamente il termine di efficacia del precetto (novanta giorni dalla notificazione, non soggetti a sospensione feriale), che riprende a decorrere una volta acquisite le informazioni tramite banche dati: a regime, dopo la notifica del precetto e il decorso del termine dilatorio di dieci giorni, l’istanza potrà essere formulata direttamente all’ufficiale giudiziario; nelle more andrà presentata sempre al presidente (della sezione esecuzioni) del tribunale o al suo delegato.
Il compenso dell’avvocato per la sua attività difensiva nei confronti del condominio deve essere corrisposto da tutti i condomini sulla base dei millesimi. Questo a prescindere dal fatto che il lavoro del legale sia solo di tipo stragiudiziale, ossia limitata all’invio di lettere di diffida. L’obbligazione nei confronti dell’avvocato, per l’appunto, viene assunta dal condominio nella sua totalità e per questa motivazione è tutto il condominio a dover pagare il lavoro svolto dal legale.
D’altra parte, se il recupero crediti comporta l’avvio di azioni legali, il giudice può addebitare le spese legali sull’inadempiente. In quel caso, tuttavia, è il magistrato a disporre il rimborso delle spese.
Il debito rimane per 10 anni, dopo di che il decreto ingiuntivo cade in prescrizione. In ogni caso, comunque, la prescrizione può essere interrotta dalla notifica di un qualsiasi atto di sollecito (come un precetto o una nuova raccomandata A/R).
Un caso giurisprudenziale recentemente risolto dalla Cassazione riguarda se sia dovuto o meno il pagamento di spese condominiali straordinarie eseguite senza l’approvazione dell’assemblea.
Sul punto è stato precisato che per chiedere il pagamento pro quota dei lavori di manutenzione straordinaria effettuati da un condòmino senza preventiva delibera assembleare occorre dimostrare la necessità di provvedere con urgenza all’inizio dei lavori.
Questo è quanto previsto dalla Cassazione Civile, sez. II n. 11463/21. Infatti, il condòmino che esegue lavori di manutenzione straordinaria, al fine di chiedere successivamente pro quota altri condòmini quanto di spettanza, sarà tenuto a provare il carattere di inderogabile urgenza dell’intervento così come previsto dall’art. 1134 c.c.