Casa dolce casa… Quanto ci costi?

di Erika Finale

Il 5 ottobre 2021, il Consiglio dei Ministri n.39 ha approvato la legge delega per la riforma del sistema fiscale che, fra le sue principali prerogative, pone la riorganizzazione in 5 anni in sistema del catasto.

Nello specifico, l’art. 7 (Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati) dispone che

“1. Il Governo è delegato ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una modifica della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, secondo i seguenti criteri e principi direttivi:

1. a) prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, atti a facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:

1) gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;

2) i terreni edificabili accatastati come agricoli;

3) gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito;

1. b) prevedere strumenti e moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.
2. Il Governo è delegato altresì ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi:
3. a) attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;
4. b) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
5. c) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;
6. d) prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali”

Orbene: l’allarmismo e la confusione ingeneratisi – peraltro, del tutto ingiustificati, almeno viste le assicurazioni del Governo, così come sarà chiarito al termine della nostra breve disamina – rendono opportuno un approfondimento.

Attualmente (e ormai da oltre cinquant’anni, sic!), il catasto attribuisce per meri scopi fiscali una rendita catastale ad ogni immobile, vale a dire un valore da considerare – attraverso precisi criteri di calcolo – ai fini della determinazione di un canone di locazione ovvero del valore della unità immobiliare.  Questo avviene sulla base delle caratteristiche dell’immobile, della sua destinazione d’uso nonché della zona in cui il medesimo è ubicato: secondo le stime più recenti, oggi la rendita catastale rischia di portare a valorizzazioni – ai fini della determinazione della tassa di registro – molto errate, sia per ribasso che per eccesso rispetto ai valori effettivi del mercato.

Con il passare del tempo, il valore delle rendite catastali si è infatti molto discostato dai valori effettivi e ciò ha dato origine a profonde disuguaglianze, in special modo nelle grandi città, tra l’altro con ripercussioni notevoli sulle imposte collegate alla titolarità del bene “casa”, vale a dire l’IMU, il cui calcolo è basato su tre indici: rendita catastale, coefficiente dell’immobile ed aliquota stabilita dal Comune.

La principale criticità sottesa ad una qualsivoglia riforma del catasto – peraltro, paventata ormai da decenni – risiede nel timore che da ciò ne conseguirebbe un automatico aumento delle imposte sulla casa.

Orbene, la legge delega, in realtà, scongiura un siffatto pericolo: dal tenore del disposto normativo si evince chiaramente come sia intenzione dell’Esecutivo approvare nuove misure funzionali a conseguire nuove rendite catastali “attualizzate”, cioè più vicine ai valori di mercato oltre ad introdurre meccanismi che consentano di mantenere aggiornate le rendite catastali ai valori delle unità immobiliari in base alle fluttuazioni del mercato.

Viene peraltro precisato che i dati così ricavati non dovranno essere impiegati “per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali” e ciò, comporta come ad ogni buon conto, ai fini del calcolo delle imposte rimarranno in vigore i valori precedenti, dunque invariati.

Unico dato che in tutta franchezza lascia perplessi è rappresentato dalla circostanza che le nuove disposizioni dovranno essere adottate entro 18 mesi dall’approvazione del DDL, ciò nondimeno con decorrenza a far data dall’1 gennaio 2026: ne consegue che – così come già rilevato dai commentatori più attenti – chi oggi è proprietario di un immobile gravato da un’elevata imposizione fiscale, seppur in teoria dovrebbe pagare meno in ottemperanza ai parametri legati al mercato, si troverà invece penalizzato, giacché di fatto, come già anticipato, le imposte rimarranno invece invariate, non trovando applicazione i nuovi valori per ciò che concerne il calcolo della base imponibile delle imposte immobiliari.

Alla luce di quanto finora illustrato, è dunque pacifico che la futura riforma del catasto non preluda a nuove imposte sulla casa né tantomeno ad una patrimoniale: così come è stata finora articolata , tale riformulazione sarà senza dubbio alcuno l’occasione per identificare gli immobili non censiti e parimenti a procedere al “corretto classamento”, ma non si può negare che ciò dovrà andare di pari passo con una puntuale revisione del calcolo dell’imposizione fiscale sugli immobili, che andrebbe razionalizzata attraverso l’applicazione dei nuovi valori, eliminando così contraddizioni, discrepanze e iniquità.

Soprattutto, visto la volatilità del mercato, sarà interessante verificare l’efficacia dei nuovi meccanismi al fine di aggiornare rapidamente e senza troppe formalità le rendite catastali delle unità immobiliari in base alle fluttuazioni dei valori di mercato.